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La reforma tributaria de 2014, a través de la Ley 20.780 y su posterior simplificación, bajo la Ley 20.899 de 2016, generó profundos cambios en la tributación asociada a los bienes raíces, incluyendo el efecto IVA sobre la venta de inmuebles y en este caso especialísimo en análisis, respecto a los INMUEBLES USADOS que en el momento de la adquisición, no soportaron el Impuesto al Valor Agregado (IVA), por parte del vendedor habitual.


El artículo 2, N° 1 del DL 825, entiende por venta toda convención que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales muebles e INMUEBLES, excluidos los terrenos, de una cuota de dominio sobre dichos bienes o de derechos reales constituidos sobre ellos, como asimismo, todo acto o contrato que conduzca al mismo fin.

Anteriormente, solo era considerado como venta de inmuebles afecta a IVA, la convención que sirva para transferir a título oneroso el dominio de bienes corporales inmuebles de propiedad de una EMPRESA CONSTRUCTORA construidos totalmente por ella o que en parte hayan sido construidos por un tercero para ella.

Respecto a la habitualidad como elemento del hecho gravado, el artículo 2, N° 3 del DL 825 que se transcribe señala:

Artículo 2, N° 3° del DL 825

Artículo 2º.- Para los efectos de esta ley, salvo que la naturaleza del texto implique otro significado, se entenderá:

3º) Por “vendedor” cualquiera persona natural o jurídica, incluyendo las comunidades y las sociedades de hecho, que se dedique en forma habitual a la venta de bienes corporales muebles e inmuebles, sean ellos de su propia producción o adquiridos de terceros. Corresponderá al Servicio de Impuestos Internos calificar, a su juicio exclusivo, la habitualidad. Para efectos de la venta de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y su enajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año. Con todo, no se considerará habitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución de garantías hipotecarias así como la enajenación posterior de inmuebles adjudicados o recibidos en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado; y los demás casos de ventas forzadas en pública subasta autorizadas por resolución judicial. La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo, podrá ser considerada habitual.

Se considerará también “vendedor” al productor, fabricante o vendedor habitual de bienes corporales inmuebles que venda materias primas o insumos que, por cualquier causa, no utilice en sus procesos productivos.

De lo anterior se desprende que quedara presumida la habitualidad, cuando entre la adquisición y la enajenación del inmueble, transcurra menos de un año (Frecuencia).

Por el contrario, no se presumirá habitualidad, cuando la enajenación obedezca a la ejecución de una garantía hipotecaria, adjudicaciones en pago de deudas y siempre que exista una obligación legal de vender dichos inmuebles dentro de un plazo determinado y ventas forzadas en subasta pública autorizadas por resolución judicial.

Igualmente se presumirá habitualidad, cuando la transferencia de inmuebles sea efectuada por contribuyentes con giro inmobiliario efectivo. (Naturaleza).

Como complemento pertinente para evaluar la habitualidad en la venta, en este caso de inmuebles, se transcribe el artículo 4 del Decreto Supremo 55 de 1977, denominado Reglamento del IVA.

ARTICULO 4º

ARTICULO 4º.- Para calificar la habitualidad a que se refiere el Nº 3 del artículo 2º de la ley, el Servicio considerará la naturaleza, cantidad y frecuencia con que el vendedor realice las ventas de los bienes corporales muebles de que se trate, y con estos antecedentes determinará si el ánimo que guio al contribuyente fue adquirirlos para su uso, consumo o para la reventa.

Corresponderá al referido contribuyente probar que no existe habitualidad en sus ventas y/o que no adquirió las especies muebles con ánimo de revenderlas Se presume habitualidad respecto de todas las transferencias y retiros que efectúe un vendedor dentro de su giro.

Es cierto que el artículo 4 del texto arriba transcrito, aplica la calificación de habitualidad a la venta de bienes corporales muebles, pero la homologación a la enajenación de inmuebles, resulta plenamente pertinente con respecto a la NATURALEZA, CANTIDAD y FRECUENCIA; así como al ánimo de revender.

El artículo 17, inciso 2° del DL 825, señala que tratándose de la venta de bienes inmuebles gravados con IVA, podrá deducirse del precio estipulado en el contrato el monto total o la proporción que corresponda, del valor de adquisición del terreno que se encuentre incluido en la operación.

Luego de citados los principales fundamentos para analizar el tema central de este artículo, se transcribirá el artículo 16, letra g) del DL 825, que define la base imponible cuando se trata de venta habitual de inmuebles usados, en cuya adquisición no se haya soportado él IVA.

ARTICULO 16

“Artículo 16.- En los casos que a continuación se señalan, se entenderá por base imponible:

g) En el caso de venta de bienes corporales inmuebles usados, en cuya adquisición no se haya soportado impuesto al valor agregado, realizada por un vendedor habitual, la base imponible será la diferencia entre los precios de venta y compra. Para estos efectos deberá reajustarse el valor de adquisición del inmueble de acuerdo con el porcentaje de variación que experimente el índice de precios al consumidor en el período comprendido entre el mes anterior al de la adquisición y el mes anterior a la fecha de la venta.

Con todo, en la determinación de la base imponible a que se refiere el párrafo anterior deberá descontarse del precio de compra y del precio de venta, el valor del terreno que se encuentre incluido en ambas operaciones. Para estos efectos, el vendedor podrá deducir del precio de venta como valor máximo asignado al terreno, el valor comercial de éste a la fecha de la operación. Efectuada esta deducción, el vendedor deberá deducir del precio de adquisición del inmueble una cantidad equivalente al porcentaje que representa el valor comercial asignado al terreno en el precio de venta.

El Servicio podrá tasar el valor comercial asignado al terreno, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 64 del Código Tributario.”

Para entender este artículo 16, letra g) del DL 825 de una forma práctica y clara, lo ilustraremos con un caso hipotético:
Juan Pérez, persona natural dedicada a la venta habitual de viviendas, vende una casa habitación usada que en su adquisición, no soportó IVA.

Datos:

Fecha de Adquisición: 05 de Febrero de 2018

Fecha de Enajenación: 05 de Abril de 2018

Valor Total de Adquisición: $ 81.000.000

Valor Comercial del Terreno: $ 31.000.000

Precio de Venta: $ 101.000.000

Desarrollo:

Actualización del valor de adquisición:

% de Variación de IPC entre el mes anterior al de la adquisición (Se adquirió en Febrero 2018) y el mes anterior a la fecha de la venta (Se vendió en Abril 2018).

% de variación IPC entre Febrero y Abril 2018

Actualización del valor total de adquisición por tabla de corrección monetaria del SII.

$ 81.000.000 * 0,2% = $ 81.162.000 (desde Febrero, hasta Abril)

Inmueble Ajustado Actualizado = $ 81.162.000

Regla de tres simples para determinar el porcentaje que representa el valor comercial del terreno sobre el precio de venta:

$ 101.000.000 = 100%
$ 31.000.000 = x
X= 30, 69 %

Valor de adquisición reajustado $ 81.162.000
(*) Factor (30,69 ÷ 100) $ 0, 3069
(=) Valor Terreno a deducir del precio de adquisición $ 24.908.618

Determinación de la Base tributable:

Precio de venta $ 101.000.000
(-) Valor Comercial del Terreno $ 31.000.000
(=) Valor de Adquisición Depurado $ 70.000.000

 

Precio de venta $ 81.162.000
(-) Valor Comercial del Terreno $ 24.908.618
(=) Valor de Adquisición Depurado $ 56.253.382

 

Precio de Venta Depurado $ 70.000.000
(-) Valor Adquisición Depurado $ 56.253.382
(=) Base Tributable $ 13.746.618

Por último, agregaremos la forma de distribuir los valores finales en una factura:

01 Vivienda habitacional $101.000.000
(Valor del Terreno: $31.000.000)
Monto Afecto $13.746.618
Monto Exento $87.253.382
19% IVA $2.611.587
Monto Total $103.611.857

Por: Daniel Silva

Consultor Tributario Boletín del Trabajo

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